Para quem aluga imóveis por meio de uma empresa, 2027 chega com uma mudança importante na forma de tributar a renda. O fim do PIS/COFINS e a entrada do IBS/CBS — novo Imposto sobre Bens e Serviços — trocam as peças do tabuleiro. Na prática, a carga total estimada sobre a receita bruta cai de cerca de 11,33% em 2026 para aproximadamente 10,44% em 2027, desde que os requisitos legais sejam atendidos. Veja como a conta funciona — e o que fazer para reduzi-la ainda mais.
O ponto de partida: Lucro Presumido
Na locação de imóveis próprios por pessoa jurídica, o imposto sobre o lucro incide sobre uma fatia fixa da receita — a presunção de 32% — e não sobre o lucro real. As alíquotas aplicadas sobre essa base geram:
- IRPJ: 15% × 32% = 4,80% da receita bruta;
- CSLL: 9% × 32% = 2,88% da receita bruta.
Somados, os dois chegam a 7,68% da receita bruta. Atenção: se o lucro real superar aproximadamente R$ 60 mil por trimestre, outra estrutura tributária pode compensar — o lucro presumido deixa de ser vantagem quando o “presumido” fica abaixo do real.
O que muda em 2027: PIS/COFINS sai, IBS/CBS entra
Até o fim de 2026, quem opta pelo lucro presumido recolhe PIS de 0,65% e COFINS de 3,00% sobre a receita, totalizando 3,65%. Com a Reforma Tributária, esses tributos saem de cena e dão lugar ao IBS/CBS a partir de 2027.
A alíquota cheia estimada para 2027 — ano de transição — é de ≈ 9,2% (CBS ≈ 9,1% + IBS ≈ 0,1%). Mas há uma boa notícia para o setor imobiliário: a LC 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS na locação de imóveis. Na prática, o tributo cai para aproximadamente 2,76% sobre a receita.
A conta de 2027
Juntando as peças, a carga estimada sobre a receita bruta fica assim:
- IRPJ + CSLL (lucro presumido): 7,68%;
- IBS/CBS com redução de 70%: ≈ 2,76%;
- Total estimado: ≈ 10,44% da receita bruta em 2027.
Em um aluguel de R$ 5.000, por exemplo, isso representa cerca de R$ 522 em impostos — antes de redutores e créditos. Vale lembrar que a estimativa não considera adicionais de IRPJ, créditos acumulados ou situações específicas, o que pode tornar o valor final ainda menor.
2026 × 2027: a comparação
- 2026: 7,68% (IRPJ + CSLL) + 3,65% (PIS/COFINS) = ≈ 11,33%;
- 2027: 7,68% (IRPJ + CSLL) + ≈ 2,76% (IBS/CBS reduzido) = ≈ 10,44%.
A diferença representa uma redução potencial de ≈ 0,89 ponto percentual na carga total — resultado da saída do PIS/COFINS e da entrada do IBS/CBS com redução. Em alguns cenários, com o uso de redutores e créditos, a carga efetiva pode ficar abaixo disso.
O que mais pode reduzir o IBS/CBS
A legislação permite retirar da base de cálculo alguns valores suportados pelo locatário, além de um redutor específico para a locação residencial:
- IPTU e taxas do imóvel: podem ficar fora da base quando pagos pelo locatário e atendidos os requisitos legais;
- Condomínio, foro e taxa de ocupação: também podem sair da base quando o locatário os paga e os valores são reembolsados;
- Redutor Social: R$ 600 por imóvel/mês fora da base de cálculo para locação residencial, com atualização pelo IPCA (art. 26 da LC 214/2025).
Checklist do locador: o que avaliar antes de decidir
- O imóvel deve ser próprio da empresa — a redução vale para locação pela pessoa jurídica de imóvel próprio;
- Créditos de IBS/CBS existem, mas têm limites e prazos de aproveitamento;
- Receitas elevadas podem ter alíquotas adicionais — projete antes de escolher o regime;
- Contratos residenciais antigos podem, em determinadas hipóteses, manter a tributação de 3,65% até 2028 (art. 487 da LC 214/2025);
- Planeje o horizonte completo: a carga tende a subir na implementação gradual do novo sistema entre 2029 e 2032.
Conclusão
Em 2027, alugar imóvel por CNPJ no lucro presumido tende a ficar um pouco mais barato — mas a estrutura ideal depende do patrimônio, do perfil de receita e dos objetivos de longo prazo. Quem simula cenários com antecedência sai na frente; quem decidir no escuro pode pagar mais do que precisa. Planejamento é o que transforma patrimônio em tranquilidade.
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Fontes
- LC 214/2025 (Reforma Tributária) — arts. 26 e 487
- Decreto 12.955/2025
- Lei 15.270/2025
- Receita Federal
- Conteúdo original: Yangoo Contabilidade Digital
Valores estimados, sujeitos a atualização pelo IPCA e a alterações na regulamentação. Este material tem caráter informativo e não substitui orientação tributária individualizada.
